מס רכישה
מס רכישה הוא נושא שמעסיק רבים בישראל, במיוחד כשמדובר ברכישת דירה. במאמר זה נסביר בצורה פשוטה ומקיפה את כל מה שצריך לדעת על מס רכישה – מהו, איך מחשבים אותו, אילו פטורים והקלות קיימים ועוד.
מה זה מס רכישה, בכלל?
מס רכישה הוא מס שמוטל על רוכשי זכויות במקרקעין בישראל. הוא חל על רכישת דירות מגורים, קרקעות, וגם על רכישת מניות בחברות המחזיקות בנכסי מקרקעין, המכונות “איגודי מקרקעין”. זהו מס שמחושב כאחוז משווי העסקה, והחובה לשלם אותו מוטלת על הרוכש.
במילים פשוטות יותר, מס רכישה הוא למעשה מס שמשלמים למדינה כשרוכשים נכס מקרקעין, כמו דירה או בית. גובה המס תלוי בשווי הנכס ובסוגו. למשל, רכישת דירה ראשונה מקנה הטבות מס מסוימות.
למה צריך לשלם מס רכישה?
הכסף הזה משמש את המדינה לפיתוח תשתיות, חינוך ובריאות.
בקיצור, זה החוק.
קודם כל איך קובעים מה הוא הסכום שעליו נשלם את המס?
בשפה המקצועית קוראים לזה קביעת השווי למס רכישה.
סעיף 1 לחוק אומר: “שווי” של זכות פלונית – הינה הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון. יחד עם זאת ישנו חריג שאומר כך: עסקה שנעשתה בכתב והתמורה נקבעה בתום לב ומבלי שהתקיימו יחסים מיוחדים – התמורה תהיה התמורה שנקבעה.
יחד עם זאת יש את עקרון צירוף כל התמורות שאומרת כי שווי המכירה יכלול את צירף כל התמורות שהרוכש מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו, לרבות תשלומי מס שבח, היטל השבחה.
הערה : קביעת השווי למס רכישה באיגוד מקרקעין – נקבע אחרת על פי סעיף 9(ב) לחוק.
האם יש לקבוע את רכיב המע"מ בשווי?
על פי פס”ד יגאל ניסים – יש לכלול בשווי גם את רכיב המע”מ אפילו שיש בכך משום הטלת מס על מס.
בנוסף מס הכנסה הוציא הוראת ביצוע 35/8/מק שקובעת כי עוסק שמקזז את מס התשומות בגין רכישת הזכות במקרקעין – אין לכלול את רכיב המע,מ בשווי לצרכי מס רכישה.
אז מה הם בעצם שיעורי מס הרכישה ואיך מחשבים אותם?
פה בעצם אנחנו נצטרך להבין לאיזה קטגוריה אנחנו נכנסים.
שיעורי מס רכישה ברכישת זכות שאינה דירת מגורים
על פי תקנה 2(1) – במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%.
אולם- במכירת זכות במקרקעים שבה מתקיימים התנאים הבאים יינתן לרוכש החזר של שישית (1%) מהמס שילם אם:
- 1. קיימת לגבי הזכות במקרקעין תכנית המתירה בנייה של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש כמגורים.
- 2. תוך 24 חודשים מיום המכירה התקבל היתר לבניית דירה אחת לפחות.
הערה: בעשיית פעולה באיגוד אין חשיבות לנכס שמחזיק האיגוד (זאת אומרת שהמס תמיד יהיה 6%).
שיעורי מס רכישה ברכישת דירת מגורים
מהי "דירת מגורים" לצורך מס רכישה?
ההגדרה של דירת מגורים לצורך מס רכישה היא רחבה וכוללת גם דירות בבנייה, דירות מעטפת ודירות שנרכשו על ידי קבוצות רכישה. דירה נחשבת לדירת מגורים גם אם עדיין לא ניתן לגור בה, כל עוד היא מיועדת לשמש למגורים.
דוגמה:
אם רכשתם דירה על הנייר מקבלן, היא תיחשב כדירת מגורים לצורך מס רכישה, למרות שעדיין לא ניתן לגור בה.
על פי סעיף 9(ג1ג)(1): במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים… ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן…”
“בניין”- בנין ארעי יחד עם חלקת הקרקע שעליה הוא עומד, למעט בנין המהווה בידי הרוכש מלאי עסקי לכניין מס הכנסה. ובבניין שבנייתו טרם הסתיימה, למעט בניין שאין לגביו התחייבות של המוכר לסיים את בנייתו.
המסקנה מכל העניין פה לעיל היא שדירה שהיא מלאי עסקי אצל הרוכש תחויב במס רכישה לפי תקנה 2(1).
אבל... עד לתאריך 31.12.2024 יש הוראה שעה - שנשלם את מס הרכישה פי האחוזים כדלקמן:
שיעורי מס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה
מהי דירה יחידה?
דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה שבבעלות הרוכש בישראל. עם זאת, ישנם כמה חריגים לחוק:
- 1. אם יש לרוכש דירה נוספת שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.
2. אם הרוכש מחזיק בחלק קטן (עד שליש) מדירה אחרת.
3. אם הרוכש ירש חלק (עד מחצית) מדירה אחרת.
שיעורי מס הרכישה בידי יחיד, תושב ישראל, שזו דירתו היחידה ישלם על פי האחוזים כדלקמן.
שיעורים אלה יחולו גם בעת רכישת דירת מגורים נוספת, ובתנאי שהרוכש מכר את דירתו היחידה הקודמת תוך 18 חודשים מרכישת הדירה. ובמקרה של רכישת דירה מקבלן (“על הנייר”) – תוך 12 חודשים ממסירת הדירה לרוכש (קבלת טופס 4).
חשוב לדעת:
חזקת התא המשפחתי קובעת שרוכש, בן/בת זוגו וילדיהם עד גיל 18 נחשבים כרוכש אחד. כלומר, אם לבן/בת הזוג יש דירה, היא תיחשב כדירה של הרוכש לצורך מס רכישה.
מי הוא תושב ישראל?
- 1. תושב ישראל כהגדרתו בפקודה (מבחן מרכז החיים, חזקת התושבות),.
- 2. מי שבתוך שנתיים מהרכישה היה לתושב ישראל לראשונה (“עולה חדש”) או לושב חוזר ותיק (מי ששב להיות תושב ישראל לאחר שהיה 10 שנים לפחות תושב חוץ).
באיזה מקרים יחשבו רכישת דירה יחידה ?
על פי הוראת ביצוע 3/2013 של מס הכנסה:
- – ברכישת שיעור/ חלק נוסף בדירת מגורים יחידה שבבעלות הרוכש יהיה זכאי הרוכש להחיל את מדרגות מס הרכישה של דירה יחידה. החישוב יעשה לפי תקנה 2(2)(ב) (רכישת חלק בדירה).
- – רוכש, שאין לו דירת מגורים ורוכש בו זמנית יותר מדירת מגורים אחת, רשאי להחיל על אחת מהן, לפי בחירתו, מדרגות מס רכישה של דירה יחידה
מה קורה אם אני רוצה להרחיב את הדירה היחידה שלי?
במקרים בהם נרכשת דירת מגורים נוספת, שתשמש להרחבת הדירה הקיימת שהיא דירה יחידה, וכן במקרים בהם נרגשות במקביל שתי דירות מגורים על מנת לאח דן לאחת, ניתן להחיל את מדרגות המס לדירה יחידה בתנאים הבאים:
- דירת ההרחבה צמודה בקיר משותף או בקומה הצמודה וניתן לחבר פיזית לדירה המקורית.
- הרוכש יצהיר כי הדירה תשמש בשלמות ובחטיבה אחת עם דירתו המקורית.
- התבצעו בדירה ההתאמות הנדרשות תוך 6 חודשים. ניתן להאריך את התקופה ככל שהחלו ההתאמות אך לא הושלמה.
מס הרכישה יחושב לפי תקנה 2(2)(ב) כאשר החלק ה נרכש יחושב לפי היחס שבין שטח דירת ההרחבה חלקי שטח שתי הדירות המצרפי. במקרים של פערי שווי תיקבע חלקיות לפי יחס שווי.
פטורים והקלות נוספות
העברה ללא תמורה לקרוב
על פי תקנה 20 במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל נא לשים לב להגדרת קרוב על פי תקנה 1- בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא אח ואחות.
יש לשים לב שעל פי תקנה 21 על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה.
לסיכום:
העברת זכות במקרקעין ללא תמורה לקרוב משפחה (כמו בן זוג, הורה, צאצא או אח) תחויב בשליש ממס הרכישה הרגיל.
פטור חלקי לנכה, עיוור ונפגע
על פי תקנה אחד 11, עיוור, נפגע ומשפחות חיילים שנספו במערכה נקודתיים מס רכישה בשיעור של 0.5% לרכישת זכות במקרקעין לשם שיכונם. הפטור החלקי יינתן שתי פעמים בלבד בחיי הרוכש, ויינתן גם לבן זוגו של הרוכש איתו במשותף.
יחד עם זאת יש לשים לב לתיקון משנת 2016 ברכישת דירת מגורים יחידה בידי תושב ישראל:
- – אם שווי הזכות הוא עד 2,500,000 ₪ על חלק השווי שעד 1,919,155 ₪ לא ישולם מס. על חלק השווי שמעל ישולם 0.5% מס רכישה.
- – אם שווי הזכות הוא מעל 2,500,000 ₪ – ישולם 0.5% מס רכישה על כל השווי.
לסיכום:
נכים, עיוורים ונפגעי פעולות איבה זכאים לשיעור מס מופחת של 0.5% על רכישת דירה לשם מגוריהם, עד לסכום מסוים.
מס רכישה פטור חלקי לעולה
על פי תקנה 12 “עולה” הרוכש אחד מאלה-
- 1. דירת מגורים שתשמש למגוריו מספיק לרבות דירה המשמשת למגוריו ולעסקו
- 2. בית עסק, לרבות משק חקלאי, שישמשו לעסקו של העולה
- 3. קרקע פנויה שתשמש להקמת דירה או עסק שישמשו למגורי העולה או לעסקו
בתקופה שבין שנה לפני שנכנס לישראל לראשונה כעולה ועד 7 שנים לאחר כניסתו (אין להביא בחשבון תקופת שירות חובה), ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% על השווי שעד 1,928,220 ₪ ובשיעור של 5% על השווי שמעליו.
ההטבה תינתן פעם אחת בחיי העולה לגבי דירה ופעם אחת לגבי עסק, ותינתן גם לבן או בת זוגו או זוגתו של העולה הרוכש איתו במשותף.
לסיכום:
עולים חדשים זכאים לשיעור מס מופחת של 0.5% על חלק משווי הדירה, בתנאי שהדירה נרכשה תוך 7 שנים מעלייתם ארצה.
טיפים חשובים
- – תכנון מראש: לפני רכישת נכס, כדאי לבדוק את שיעורי המס הצפויים ולתכנן בהתאם.
- – בדיקת זכאות לפטורים: בדקו האם אתם זכאים לאחד הפטורים או ההקלות המפורטים.
- – התייעצות עם מומחה: בעסקאות מורכבות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין.
- – דיווח ותשלום במועד: הקפידו לדווח על העסקה ולשלם את המס במועד כדי להימנע מקנסות.
סיכום - מס רכישה
מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מעסקאות מקרקעין בישראל. הבנת המנגנון, שיעורי המס והפטורים האפשריים יכולה לחסוך כסף רב ולמנוע הפתעות לא נעימות. זכרו תמיד להתעדכן בשינויי חקיקה ולהתייעץ עם אנשי מקצוע בעת הצורך.