משכנתא עסקית, משכנתא לעסק, הלוואה לעסק לטווח ארוך - למי זה מתאים? מתי כן? איך? ומה המשמעות ?
ראשית חשוב לי להאיר כי משרדינו מתמחה במשכנתאות ובמיסוי מקרקעין בנוסף להתחותו בעסקים קטנים ובנוניים. רואת החשבון יוליה זורובסקי, MBA, הינה גם יועצת מס, ומרצה בכירה ליעוץ משכנתאות – שמתמחה בלימוד רואי חשבון בתחום.
בנוסף ברצוננו להבהיר כי כל המידע הרשום הינו אינפורמטיבי ואינו מהווה המלצה פרטית, לכל שאלה או ייעוץ אישי הנכם מוזמנים לפנות אלינו ולקבל מענה אישי וממוקד במיוחד עבורכם.
אז ראשית בואו נבין מה היא משכנתא עסקית ולמי היא בכלל מיועדת?
- לא עצמאי - שמעוניין לרכוש נכס עסקי (לדוגמא: חנות, משרד ועוד)
- עצמאי - שמעוניין לקחת משכנתא לטובת העסק שלו , אם זה במשכון הנכס העסקי שלו ואם זה במשכון הבית הפרטי שלו
מהי משכנתא עסקית בכלל?
מדובר על משכנתא שניתן לקחת לרכישת נכס עסקי – או משכון הנכס הפרטי שלכם לטובת העסק.
למה שנעשה זאת כעסק? למה שפשוט לא ניקח הלוואה רגילה מהבנק לטובת הנכס?
אז התשובה פה היא נורא פשוטה. ראשית- הבדיקות שאתם עוברים כעסק- הרבה יותר מחמירות בקבלת הלוואה לעסק מאשר הבדיקות שאתם עוברים במשכון נכס. הסיבה לכך היא נורא הגיונית ופשוטה- שכשאתם ממשכנים נכס תמורת הלוואה – הבנק מרגיש בטוח יותר ועל כן הבדיקות שלו בנוגע ללווים עצמם (אותכם בעצם) היא הרבה יותר מתונה.
דבר שני- עניין הזמן. לרוב מדובר בסכומים לא קטנים שכאשר מחלקים אותם בממוצע ל -5 שנים כפי שקורה בהלוואות העסקיות או אפילו הלוואות בערבות קרן מדינה- זה פשוט מקשה על התזרים המזומנים של העסק ביום יום בגלל ההחזר החודשי הגבוה. ברגע שאנחנו פורסים לטווח של 20-25 שנה את אותו הסכום, זה נכון שבמצטבר אנחנו נשלם יותר (למרות שלא תמיד כי עדיין הריביות של המשכנתא העסקית לרוב זולות יותר מההלוואות שלל משכנתא עסקית אבל הערכת תקופת ההלוואה תגרום לזה במצטבר) אבל התשלום החודשי שלנו – הוא יהיה נמוך משמעותית – וסביר להניח שהפגיעה שלו בתזרים המזומנים השוטף של העסק יהיה הרבה יותר אופטימלי.
אז מה היתרון במשכנתא עסקית למעשה?
היתרון הכי גדול קודם כל שאין רגולציה בנושא.
מה זה בעצם אומר? שניתן לקחת עד 70% משווי הנכס כמשכנתא עסקית. אם מדובר בנכס לדיור – ניתן לבצע השלמה של המשכנתא עד ל70% מהשווי כולל המשכנתא הקיימת.
אין חובה ליחס החזר של עד 40% כמו במשכנתא רגילה, וכנאמר לעיל – אם בכל מטרה ניתן להגדיל את המשכנתא שלנו לעד 50% משווי הנכס הקיים- כולל המשכנתא הקיימת- כאן ניתן להגיע עד 70% מהשווי הקיים כולל המשכנתא הקיימת, על כל נכס שיש ברשותנו ואף ניתן לעשות זאת על מספר נכסים במקביל או בנפרד.
האם זה אומר שנאלץ לוותר על המשכנתא הטובה שיש לנו בבנק כלשהוא על הבית?
התשובה היא חד משמעית לא! כיום יש מספר פתרונות כגון משכנתא בדרגה שנייה – שזה אומר בעצם שאתם משאירים את המשכנתא הראשונה שלכם בבנק הקיים ועם כל התנאים הקיימים שלה, אבל לוקחים תוספת בבנק הזה או בבנק אחר כדרגה שנייה , על הנכס שלכם בבנק אחר. ככה שמצב זה לא פוגע בשום דרך במשכנתא הקיימת שלכם, ככל שהיא טובה באמת.
הייתי ממליצה אפילו לבדוק את טיב המשכנתא שלכם בהזדמנות זאת ולראות אם שווה למחזר אותה בצורה שתתאים לכם יותר נכון לזמנים של היום.
האם תמיד נעדיף הלוואה - שהיא בהגדרת משכנתא עסקית?
ברור שלא. יש לבחון כל מקרה לגופו. כמו בכל דבר בחיים.
לסיכום למי באמת מתאימה משכנתא עסקית?
- לא עצמאי - שמעוניין ברכישת נכס עסקי
- עצמאי שיש נכס ברשותו (נכס לדיור) שאין לו משכנתא עליו בכלל או שיש לו משכנתא שהינה מהווה פחות מ-70% משווי הנכס שלו נכון להיום
- עצמאי שרוצה לסגור הלוואות עסקיות ולפרוס אותן לטווח ארוך יותר.
- עצמאי שרוצה להשקיע במשהו עסקי - וצריך כסף בשביל זה.
- עצמאי שרוצה להשקיע במשהו עסקי (קניית קו חלוקה, רכישת משאית, רכישת ציוד לעסק, הרחבת העסק ועוד..)
כמות האפשרויות לעוסק (לא משנה איזה סוג של עצמאי) היא לחלוטין לא מוגבלת ובימינו משכנתא עסקית הופכת להיות פופולארית יותר ויותר. הסיבה לכך היא פשוטה, שהרי מדובר על פתרון מהיר, נוח, זול יחסית ומהווה אלטרנטיבה טובה במצב היום במשק.
